Press Reviews

ZF Office şi Rezidenţial Summit II. Piaţa imobiliară din Bucureşti intră într-o nouă etapă: deficitul de locuinţe şi presiunea pe infrastructură aduc investiţii integrate, în timp ce estul oraşului devine tot mai atractiv. Dezvoltatorii cer colaborare cu autorităţile pentru a susţine ritmul de creştere

Ziarul Financiar | 23 septembrie 2025

SPECIAL

ZF Office şi Rezidenţial Summit II. Piaţa imobiliară din Bucureşti intră într-o nouă etapă

Adriana Dobre, partener, Băncilă, Diaconu şi Asociaţii SPRL

► Au fost peste 6 ani în care nu s-au eliberat autorizaţii de construire, nu s-au eliberat PUZ-uri.

► PUZ-ul este necesar când vrei să edifici pe o parcelă mai mare de 3.000 de metri pătraţi sau când vrei să schimbi funcţiunea zonei - de la industrial la mixt sau rezidenţial. Toate aceste hopuri, evident, au stopat lucrurile şi ne-au adus în punctul în care suntem astăzi.

► Există o lipsă de comunicare şi de susţinere din partea autorităţilor publice.

► Sunt de acord că au existat proiecte care nu au fost neapărat benefice sau care nu au respectat toate rigorile legale şi că uneori e bine să priveşti cu lupa anumite proiecte, dar nu pot fi de acord cu fenomenul din ultimii ani - abţinerea generală de la emiterea actelor necesare pentru edificare.

► Am remarcat situaţii în care autorităţile publice nu au eliberat autorizaţii sau PUZ-uri nici măcar după ce au fost obligate prin instanţă să le emită, nici după ce au fost amendate şi obligate la plata de penalităţi.

► Avem un PUG foarte învechit, prelungit de mai multe ori, ultima dată în 2018, până la adoptarea unui nou PUG. Dar noul PUG nu există şi nici nu ştim când va apărea sau cum va arăta.

► La un moment dat s-a accelerat ideea cu noul PUG, dar din păcate multe zone din Capitală apar cu regimuri care nu corespund realităţii.

► Procedura de adoptare a PUG-ului este viciată în ansamblul său. În plus, există neconcordanţe între partea scrisă şi partea desenată.

Corneliu Pop, technical director, Parapet

► Construim parcuri fotovoltaice în regim EPC - Engineering, Procurement, Construction - şi acestea merg on-grid.

►  Pe partea de rooftopuri, unde vrem să fim parteneri în sustenabilitate, soluţiile sunt de regulă off-grid, ţinând cont de consumul necesar pentru linia de producţie.

► Dacă se implementează şi baterii, se merge pe stocare, astfel încât energia produsă ziua să fie disponibilă şi când panourile nu produc.

► Mergem pe unităţi de producţie, cu expertiză şi implementare pentru sisteme de energie regenerabilă.

► Lucrăm pe proiecte de tip large scale la acest nivel - nu comparabile cu parcurile fotovoltaice mari, dar totuşi de anvergură.

► Sunt fabrici care şi-au retehnologizat liniile şi nu mai sunt consumatoare atât de mari ca înainte, dar există şi fabrici cu linii mai vechi, unde consumul este mare.

► Acolo poţi acoperi cu panouri fotovoltaice o parte din necesar, însă rar se trece la injecţie în reţea.

► În unele zone panourile fotovoltaice nu sunt eficiente, dar există şi varianta turbinelor eoliene, care pot funcţiona foarte bine.

► Ne-am consolidat businessul, am evoluat mult şi nu doar organic, ci organizat, cu o strategie clară. Ne pregătim pentru anul viitor pentru a merge mai departe.

Mădălin Tomescu, founder & CEO, Kuziini Romania

► Kuziini susţine de câţiva ani integrarea componentei smart în mobilier.

► Un exemplu concret este proiectul smart food cabinet, pe care l-am şi patentat şi pentru care avem un brevet la nivel internaţional.

► Este un dulap inteligent, care ştie să gestioneze stocul de alimente. Poate să facă singur comenzi către supermarket şi ne ajută să avem un lifestyle, o viaţă mult mai controlată din punctul de vedere al alimentaţiei.

► Se pot seta tot felul de restricţii alimentare, iar dulapul poate să interogheze în locul nostru etichetele şi ingredientele alimentelor.

► Este similar cu un sistem pe care îl cunoaştem de la frigidere, dar aici discutăm despre alimentele care nu se ţin în frigider şi care ar trebui gestionate separat.

► În urmă cu şapte ani am început acest demers, iar anul acesta am reuşit să obţinem avizarea la forurile internaţionale pentru acest proiect.

► Am încheiat partea de cercetare şi de avizare, iar acum urmează faza de construcţie şi producţie a echipamentelor.

► În 2025, am investit în extinderea unui showroom, într-un parteneriat strategic pe care îl avem la nivel global cu Samsung, prin care încercăm să tehnologizăm cât mai mult şi să integrăm cât mai mult partea de componentă smart în zona de mobilier.

Bogdan Bălaşa, general manager al HILS Development

► Am investit într-o nouă zonă de 18 hectare, tot în zona de est a Capitalei, în zona Industriilor-Republica, unde vrem să facem cel mai mare proiect de regenerare urbană şi credem că această zonă se va dezvolta după modelul zonei Pallady.

► Urmărim zone cu infrastructură, cu densitate urbană foarte mare, bine conectate la mijloacele de transport şi la facilităţi de care oamenii au nevoie pentru a putea locui la un standard ridicat de calitate, servicii comerciale, zone de agrement, spaţii verzi.

► Am observat că dacă eşti la mai puţin de 1 km de o staţie de metrou, acea zonă este extrem de tentantă din punctul de vedere al dezvoltării rezidenţiale. Deci astfel de zone vizăm noi, zone extinse, cumpărăm terenuri mari pe care putem să facem o dezvoltare integrată. Proiecte mixed used în care să încorporăm şi alte facilităţi, pentru că eu cred că a trecut era în care construiai doar nişte blocuri şi lăsai undeva separat tot ceea ce înseamnă facilităţi.

► Cred că Polonia poate fi un model de urmat şi pentru România, iar Varşovia cu siguranţă este un model de dezvoltare pentru Bucureşti şi cred că avem potenţialul să ajungem la nivelul la care sunt ei acum.

► Am finalizat până acum aproximativ 12.000 de unităţi rezidenţiale. Terenurile pe care le avem ne asigură un pipeline de mii de apartamente pentru următorii 20 de ani de acum încolo. Credem în dezvoltarea pieţei rezidenţiale din Bucureşti. Avem la momentul de faţă cred că un preţ de 2.200 de euro pe metru pătrat util la apartamentele noi în Bucureşti.

Didier Balcaen, CEO & partner, Speedwell Development

► Infrastructura este principalul motor, totul începe cu a defini ce este infrastructura: ne gândim mereu la drumuri, la transport public, dar este vorba şi despre utilităţi şi facilităţi. Ne alegem proiectele în centrele oraşelor, unde creăm infrastructura pe care zona publică nu o oferă astăzi. Vrem să limităm traficul de maşini, să dăm străzile înapoi copiiilor să se joace. Asta lipseşte în centrele oraşelor mari ca Bucureşti. Împreună cu autorităţile trebuie să dezvoltăm aceste facilităţi nu doar la proiectele noastre dar şi în jurul lor. Asta facem în Timişora, Cluj, Braşov, există dialog şi dorinţă ca aceste lucruri să se întâmple.

► Cuvântul dialog este esenţial aici. Cu toţii putem învăţa unii de la alţii. Cu toţii avem experienţă în diferite ţări. Spania este un exemplu în care toată infrastructura rutieră trebuie construită înainte de a putea construi primul apartament. Există multe exemple de urmat, dar cineva ar trebui să le urmeze. Ne lipseşte dialogul pentru a avea contribuţia necesară.

► În prezent, avem nouă proiecte în curs de dezvoltare în România şi trei deja în Polonia. Începem săptămâna aceasta vânzările pentru proiectul nostru din cartierul Queens. Suntem, de asemenea, foarte avansaţi în semnarea unui contract de închiriere principal pentru chiriaş, pentru că este un proiect cu utilizare mixtă, cu 250 de apartamente, 23.000 m2 de birouri şi, de asemenea, spitalul Regina Maria, cel mai mare spital privat din Bucureşti. Suntem foarte încântaţi să vedem startup-ul.

Alex Skouras, managing partner, Alesonor Real Estate Development

► În ceea ce priveşte alegerea amplasamentului, trebuie să spun că Bucureştiul are ceva cu adevărat specific. Nu are limite fizice. Multe alte oraşe, oraşe similare şi alte oraşe din Europa din jur au limite fizice, cum ar fi marea sau munţii. şi, în consecinţă, oraşul este dezvoltat în direcţia respectivă. Şi există un punct de oprire.

► Dacă vedeţi harta Bucureştiului, dacă mergeţi pe Google Map şi faceţi zoom out, există teren peste tot din toate direcţiile şi terenul este infinit, dacă putem spune cumva în glumă. Asta înseamnă că este foarte important să se selecteze o bucată de teren foarte potrivită pentru a realiza dezvoltarea.

► În mod ideal, infrastructura realizată de autorităţi, împreună cu viziunea, infrastructura şi proiectul realizat şi conceput de noi, ca dezvoltatori, ar trebui să meargă mână în mână. Din păcate, acest lucru nu se întâmplă foarte des.

► Sunt de 22 de ani în România. În ceea ce priveşte economia, România a fost o ţară în care am crezut cu tărie de la bun început şi trebuie să spun că şi astăzi credem cu tărie în ea. Cred că există un potenţial real foarte puternic pe piaţa actuală.

► Până la urmă, autorităţile vor vedea potenţialul pe care îl au, în special în comunităţi mai mici, cum ar fi cele din afara oraşului, cu buget redus, şi vor vedea dezvoltarea bună care aduce mulţi oameni şi locuri de muncă, pentru că este un proiect cu utilizare mixtă.

Răzvan Brasla, CEO, Cloud9 Residence

► Preţurile în ultimul an au avut o creştere în Bucureşti. Putem să ne uităm pe indicatori şi pe preţul mediu. În luna mai a fost de peste 2.000 de euro pe metru pătrat în Bucureşti. Faţă de când am lansat noi proiectul, am avut două creşteri de preţ.

► Când am pornit noi, acum un an, cred că vecinii noştri deja făcuseră achiziţia terenului Speedway cu Regina Maria. Deci proiectele erau anunţate, iar vecinii noştri de peste drum construiesc alert şi ajută la o dezvoltare frumoasă a zonei.

► Noi avem în faza 2, în Cloud Evolution, 612 apartamente. Avem 21 de tipologii de apartamente, pornind de la apartamente de o cameră, studiouri, apartamente de 2 camere, de 3 camere de 4 camere şi avem un produs de două camere şi jumătate, o cameră cu birou, pentru că după pandemie am văzut că mulţi vor să lucreze şi de acasă şi am creat un spaţiu în apartament. Un birou în locuinţă. La începutul lunii septembrie am pornit şi construcţia fazei 3, unde o să dezvoltăm încă 560 de apartamente, deci dorinţa noastră este să terminăm construcţia efectivă în doi ani de zile de acum încolo.

► Noi ţintim userul, consumatorul final, adică utilizatorul final. Avem şi investitori în proiect, dar investitori nu mari. Ţinta noastră este să vindem consumatorului final, ca să beneficieze să se bucure de tot.

► Avem o şcoală cu grădiniţă, avem o sală de fitness, avem toate serviciile din faza 1 supermarket, coafor, clinica. O construim în faza a treia, o brutărie, spălătorie de haine şi mai avem un spaţiu.

Bogdan Iliescu, director comercial, Nusco Imobiliara

► Preţul a crescut la toată lumea, nu numai la noi. Este tendinţa actuală în piaţă datorită stocului redus de apartamente, a calităţii înalte pe care fiecare dezvoltator vrea să o aducă în proiectele lui.

► Pe măsură ce investeşti mai mult şi vrei să ai un produs cât mai bun şi mai atractiv pentru clienţi, automat preţul creşte. Pe perioada de dezvoltare a unui proiect, doi ani de zile cel puţin, preţurile suferă creşteri destul de mari. Automat că începi cu o ofertă tentantă, fiindcă vinzi offline, vrei să atragi cât mai mulţi clienţi. La început ai nevoie de cel puţin 25% vânzări pentru refinanţare la bancă, deci automat trebuie să ai o strategie de pricing cât mai competitivă pentru a atrage aceşti clienţi. După aceea, pe măsură ce proiectul se dezvoltă, creşti preţul uşor, în funcţie de cererea din piaţă.

► Suntem foarte atenţi la tot ce se întâmplă şi cu concurenţa, şi cu situaţia economică, fiindcă nu poţi să creşti preţurile de la început la un maxim şi să aştepţi să vinzi în fază de proiect. Trebuie să existe o creştere naturală, astfel încât să ai o plajă de clienţi cât mai mare. Ne dorim foarte mult oameni care să locuiască în proiecte, să facă upgrade de la fază la fază, automat. Ne dorim şi investitori, astfel încât să existe un mix sănătos în proiectele noastre.

► Media proiectului în faza a treia este la 3.050 euro plus TVA pe metru pătrat util total. În 2020, când am început prima fază din Nusco City, eram la 1800 de euro. Acum e aproape dublu, în funcţie de apartament. Sunt anumite variaţii, nu putem să luăm practic doar la un total absolut, fiindcă avem un pricing diferit, în funcţie de etaj, de orientare, de tipul apartamentului.

Valentin Creaţa, co-head, Real Estate Practice, Popovici Niţu Stoica & Asociaţii

Valentin Creaţa, co-head, Real Estate Practice, Popovici Niţu Stoica & Asociaţii

► Ne confruntăm, de regulă, cu provocările care tind să strice principiile elementare ale dezvoltării. Provocările cele mai mari pe care le avem sunt provocările care afectează stabilitatea şi predictibilitatea unui proiect. Din perspectiva juridică, predictibilitatea este afectată ori de câte ori intervin lucruri.

► Implicarea este mai degrabă în aspectul relaţiei dintre dezvoltator şi autoritate. De cele mai multe ori, acolo se rupe lanţul de predictibilitate şi de stabilitate, pentru că se întâmplă de cele mai multe ori o sincopă. Ori în procesul de avizare şi de autorizare a unui proiect, ori după avizarea unui proiect, când apare o situaţie în care fie un terţ, fie chiar autoritatea contestă un proiect. De cele mai multe ori, această contestare a unui proiect are loc.

► Această afectare a stabilităţii prin contestaţiile asupra autorizaţiilor de construire şi documentaţiilor de urbanism a fost unul dintre elementele care au întârziat foarte multe proiecte de dezvoltare, care în sine nu aveau niciun motiv să fie întârziate.

► Ca de fiecare dată, autorităţile publice, deşi ar fi trebuit, poate să susţină mai mult dezvoltările, deşi ar fi trebuit să aibă o poziţie mai coerentă, ele sunt cele care au acţionat de cele mai multe ori, în direcţia lipsirii de coerenţă a unor elemente.

Mihai Păduroiu, CEO Office and Commercial Division, One United Properties

► Anul acesta am finalizat întreg procesul de închiriere pentru toate spaţiile pe care le mai aveam disponibile, care erau în cadrul One Cotroceni Park, restul clădirilor fiind deja închiriate 100%. Practic încheiem un ciclu de dezvoltare de cinci ani şi analizăm oportunităţi noi pentru noi proiecte.

► Din punctul de vedere al cererii în continuare avem o diversitate mare din punctul de vedere al sectoarelor economice care caută spaţii de birouri moderne, ceea ce e întotdeauna o veste foarte bună, pentru că piaţa nu trebuie să depindă de un sector anume.

► Cu siguranţă resimţim lipsa unui sector foarte important, şi anume sectorul public. Am susţinut acest principiu dintotdeauna. Toate ţările din jurul nostru au urmat această direcţie de modernizare, inclusiv a infrastructurii de birouri din sectorul public. În România s-au făcut paşi timizi, dar încă nu a început acest proces.

► Există milioane de angajaţi în sectorul public care au nevoie pentru a face performanţă de o infrastructură ultramodernă de birouri, la fel ca multinaţionalele, la fel ca toate celelalte companii.

►  În rest, am încheiat recent tranzacţiile companiei din zona de servicii medicale din zona de tehnologie şi vom anunţa inclusiv o companie care a intrat pe piaţa din România, ceea ce iarăşi e un semnal extrem de pozitiv.

► Cu siguranţă simţim că angajaţii se întorc la birou şi că vor continua să se întoarcă mai multe zile pe săptămână, inclusiv cei care deja sunt într-un regim hibrid. Va creşte numărul de zile de prezenţă la birou, ceea ce iarăşi e un factor pozitiv, care susţine inclusiv operatorii de retail şi toată dinamica din jurul dezvoltărilor moderne de birouri.

Adinel Tudor, CEO, EVO Properties

► Noi suntem un nume nou, am preluat la începutul lui 2024 două clădiri de birouri de la dezvoltatorul de atunci. Sunt în zona Politehnicii, în zona Sema Parc, zonă de altfel Center West, care e a doua zonă ca număr de metri pătraţi de birouri.

► London şi Oslo sunt primele clădiri de birouri de clasa A livrate în funcţiune, care nu folosesc combustibili fosili. Totul este electric 100%, surse regenerabile. Iarăşi, dacă vorbim de Forest, suntem printre puţinele clădiri de birouri care găzduiesc o autoritate publică, un departament responsabil de fondurile europene al Ministerului Transporturilor.

► Cred că toţi angajaţii din sectorul public merită un birou decent, merită un birou la acelaşi nivel cu colegii lor din sectorul privat. Confirm faptul că angajaţii acestui departament sunt printre chiriaşii fericiţi cu prezenţa în London Office Building şi, într-adevăr, poate fi o oportunitate de creştere pe viitor.

► Suntem primul dezvoltator de birouri, din câte ştiu eu, care oferă facilităţi precum sală de fitness în clădire cu circuit închis şi gratuită pentru toţi chiriaşii, pentru toţi angajaţii chiriaşilor prezenţi în clădire. Dincolo de alte funcţionalităţi, cum ar fi retail food, servicii medicale care cred eu că sunt absolut necesare pentru wellbeing, pentru fericirea angajaţilor care vin la birou.

► Negocierea unui contract de închiriere depinde de mulţi factori. Depinde de suprafaţă, depinde de durată, depinde de contribuţia proprietarului. Sunt destul de multe variabile care determină preţul, care sunt distincte în chiria finală.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 23.09.2025