Articles

Ana-Maria Popa, Avocat Colaborator Coordonator Popovici Nițu Stoica & Asociații, despre cum este afectat dreptul de proprietate în funcție de situarea imobilului şi destinația sa

Revista Română de Drept al Afacerilor | 9 Ianuarie 2018

Avocatul Ana-Maria Popa, de la Popovici Nițu Stoica & Asociații, a evidențiat, într-un amplu articol în Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017, acele prevederi legale ce stabilesc condiții de exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate, prin raportare la zona în care este situat un bun imobil sau destinația acestuia. Impactul reglementărilor prezintă o importanță majoră și pentru companiile implicate în fuziuni și achiziții.

Cum este afectat dreptul de proprietate în funcție de situarea imobilului şi destinația sa

ZONELE PROTEJATE.  

Realizatoarea rubricii Monitorul Fuziunilor & Achizițiilor din revista editată de Wolters Kluwer Romania atrage atenția că este important să cunoaştem dacă un bun imobil de care suntem interesați este sau nu situat într-o zonă protejată deoarece localizarea în perimetrul unei astfel de zone atrage după sine activarea aşa numitelor servituți de intervenție în cazul eventualelor dezvoltări imobiliare în legătură cu respectivul bun imobil. Potrivit Legii nr. 350/2001, zonele protejate ale fiecărei unități administrativ-teritoriale sunt stabilite prin planul urbanistic general. Avocatul Ana-Maria Popa spune că pentru a afla dacă un bun este situat sau nu într-o zonă protejată se poate solicita un certificat de urbanism de informare de la autoritățile administrației publice locale, înainte de a se dobândi respectivul bun imobil. Din acest certificat de urbanism, investitorul va afla dacă imobilul este situat sau nu într-o zonă protejată precum şi ce servituți de intervenție sunt instituite în zona respectivă.

CONDIȚII PENTRU EVALUAREA COSTURILOR TRANZACȚIEI. 

În opinia avocatului, exprimată în Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017, condițiile de intervenție asupra imobilelor situate în zonele protejate trebuie cunoscute pentru a putea evalua costurile tranzacției înainte de a lua decizia de a achiziționa sau investi într-un proiect imobiliar într-o astfel de zonă. Relevanța practică este dată nu numai din perspectiva alcătuirii calendarului investiției, dar şi din perspectiva valorificării viitoare a acesteia, deoarece un potențial cumpărător sau o bancă va analiza valabilitea autorizațiilor de construire înainte de a aproba achiziția sau finanțarea respectivului proiect. Așadar, odată parcursă verificarea şi asumarea restricțiilor specifice zonei, eventualele lucrări urmărite de un investitor se vor efectua numai după obținerea autorizației de construire. “De altfel, obținerea şi respectarea autorizației de construire este obligatorie pentru orice alte lucrări efectuate pe parcursul existenței construcției din zona protejată, fie că acestea sunt “lucrări de [….] reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor”, potrivit art. 3 din Legea nr. 50/1991”, atrage atenția avocatul Ana-Maria Popa.

AVIZ CONFORM DE LA MINISTERUL CULTURII, ÎN PREALABIL. 

“În plus, trebuie reținut că, specific zonelor protejate, eliberarea autorizației de construire privind orice intervenție asupra imobilele din zone protejate este condiționată de obținerea în prealabil a avizului conform din partea Ministerului Culturii şi Cultelor, potrivit art. 10 lit. a) din Legea nr. 50/1991”, mai spune realizatoarea rubricii Monitorul Fuziunilor & Achizițiilor. Avocatul mai amintește că autorizațiile de construire emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanțele de contencios administrativ. De asemenea, anularea autorizațiilor poate fi cerută, în condițiile legii, şi de către prefect, inclusiv la sesizarea expresă a organelor de control ale inspectoratului de stat în construcții.

PROTECȚIA MONUMENTELOR ISTORICE.  

În articolul din Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017 se mai evidențiază faptul că proprietarul unui monument istoric trebuie să aibă în vedere că legea îl obligă să ia toate măsurile necesare pentru protejarea monumentelor istorice. “Bunăoară, vânzarea monumentelor istorice, indiferent de titularul dreptului de proprietate, se poate face doar în condițiile exercitării dreptului de preemțiune al statului român prin ministerul de resort (pentru monumentele istorice de interes național) sau prin serviciile deconcentrate ale ministerului (pentru monumentele istorice de interes local), ori al unităților administrativ-teritoriale, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării”, avertizează avocatul Ana-Maria Popa, menționând că, la nivel național există aprobată şi publicată o listă cu bunurile clasate ca monumente istorice anexată la Ordinul ministrului culturii nr. 2828/2015.

DREPT DE PREEMPȚIUNE AL STATULUI.

În acest sens, conform articolului din revista editată de Wolters Kluwer România, orice persoană fizică sau juridică de drept privat care intenționează să dispună de bunul său clasat ca monument istoric, trebuie să înştiințeze intenția de vânzare serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Identității Naționale. Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înştiințării, documentației şi a propunerii de răspuns la minister sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale ministerului. În cazul în care ministerul sau serviciile publice deconcentrate ale acestuia nu îşi exercită dreptul de preemțiune, acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile. În cazul în care titularii dreptului de preemțiune nu îşi exercită acest drept, proprietarii pot înstrăina liber respectivul monument.

PREROGATIVA DE NEGOCIERE A VALORII DE ACHIZIȚIE.

“O particularitate a acestui drept de preemțiune este aceea că legiuitorul a acordat titularilor săi prerogativa de negociere a valorii de achiziție a respectivului bun, obiect al preemțiunii, și, în plus, potrivit legii, proprietarii de monumente istorice nu doar că trebuie să înştiințeze intenția lor de vânzare a imobilului monument istoric, dar trebuie să depună documentația aferentă conform ordinului ministrului culturii şi cultelor aplicabil la momentul respectiv”, spune avocatul Ana-Maria Popa. „Aceasta înseamnă ca dincolo de procedura de exercitare a dreptului de preemțiune, legiuitorul a considerat necesar să acorde atenție şi procedurii de valorificare a acestui drept, adică, dacă proprietarul nu va depune un raport de evaluare sau de expertiză de specialitate prin care să justifice valoarea de achiziție în notificarea de vânzare, titularul dreptului de preemțiune va putea solicita o astfel de evaluare sau expertiză în cursul negocierilor valorii de achiziție a monumentului istoric, cu efectul imediat al prelungirii intervalului de negociere a prețului de achiziție”, mai spune realizatoarea rubricii Monitorul Fuziunilor & Achizițiilor din Revista Română de Drept al Afacerilor.

RECOMANDARE PRIVIND NOTIFICAREA INTENȚIEI DE VÂNZARE.

Articolul din revista editată de Wolters Kluwer România avertizează asupra severei sancțiuni prevăzute de lege pentru nerespectarea dreptului de preemțiune și anume nulitatea absolută a actului prin care se dispune de dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. “Recomandăm parcurgerea procedurii de notificare a intenției de vânzare a unui imobil monument istoric şi în situația în care acesta este doar parte a unui sit sau ansamblu arheologic neregăsindu-se ca atare, în mod individual, în lista monumentelor istorice, astfel încât să țină cont de sfera largă a noțiunii de monument istoric, dată de articolul 3 din Legea nr. 422/2001”, spune avocatul Ana-Maria Popa, de la Popovici Nițu Stoica & Asociații.

TIMBRUL MONUMENTELOR ISTORICE. 

Tot pentru protejarea monumentelor istorice, avocatul amintit mai arată că legea a instituit timbrul monumentelor istorice, obligatoriu şi pentru biletele de intrare la orice manifestări culturale, sportive sau de agrement, târguri sau expoziții desfăşurate în spații situate în zona de protecție a monumentelor istorice sau în zonele construite protejate. Timbrul monumentelor istorice se percepe de la operatorii economici, proprietarii, titularii dreptului de administrare sau ai altor drepturi reale asupra imobilelor situate în zona de protecție a monumentelor istorice, în zonele construite protejate sau de la beneficiarii veniturilor realizate, după caz. Potrivit Legii nr. 422/2001, pot fi exceptați de la plata acestei taxe operatorii economici care prin activitățile desfăşurate contribuie la protejarea monumentelor istorice cu o sumă cel puțin egală cu cea pe care o datorează cu titlu de taxă de timbru pentru monumentele istorice, mai specifică Ana-Maria Popa.

OBLIGAȚIA DE A NOTIFICA AUTORITATEA DE MEDIU.

O altă limitare a exercitării dreptului de proprietate este legată de localizarea bunului imobil încât să existe impact asupra mediului, limitare prevăzută de O.U.G. nr. 195/2005. În acest caz, conform articolului din Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017, titularul unei activități cu impact asupra mediului are obligația de a notifica autoritatea de mediu dacă intenționează să transfere majoritatea titlurilor de participare în societatea comercială ce desfăşoară respectiva activitate, să dispună de active aferente respectivei activități, să demareze o fuziune sau o divizare sau să întreprindă alte demersuri care implică schimbarea titularului activității respective. Ca urmare a notificării unei astfel de intenții, autoritatea de mediu competentă va analiza, eventual, va solicita informații suplimentare, după caz, şi va putea stabili obligații de mediu de respectat în contextul respectivei tranzacții, mai afirmă avocatul Ana-Maria Popa. Astfel, cunoscând aceste obligații, părțile implicate în astfel de tranzacții pot stabili modalitatea de îndeplinire a respectivelor obligații, respectiv asumarea inviduală sau în solidar, precum şi mecanisme contractuale de sancționare a nerespectării lor.

OBLIGAȚII LEGATE DE PĂSTRAREA DESTINAȚIEI IMOBILELOR.

Destinația sau amenajarea specială a unor imobile, astfel cum este reglementată prin documentații de urbanism sau prin actele de proprietate, este un alt aspect în funcție de care legea reglementează limitări în ceea ce priveşte exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Avocatul de la Popovici Nițu Stoica & Asociațiiamintește, în legătură cu acest criteriu, că societățile care dețin baze materiale sportive sunt obligate să păstreze destinația acestora şi să le mențină în stare de funcționare, așa cum prevede Legea educației fizice și sportului nr. 69/2000. Avocatul Ana-Maria Popa atenționează în revista editată de Wolters Kluwer România că schimbarea destinației sau desființarea unor baze sportive se va putea face numai prin hotărâre a Guvernului şi după construirea altor baze sportive similare celor desființate. Articolul menționat mai accentuează faptul că și O.U.G. nr. 195/2005 stabilește restricții privind exercitarea dreptului de proprietate. Astfel, există restricții de dezvoltare şi în legătură cu terenurile amenajate sau prevăzute ca spații verzi în documentațiile de urbanism existente, indiferent dacă sunt sau nu proprietate privată, fiind interzisă schimbarea destinației acestora, reducerea suprafețelor şi strămutarea lor.

Articol publicat în Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017 si preluat de pe Blog Wolters Kluwer Romania.