Press Reviews

Florian Niţu, managing partner al PNSA: "Au apărut pe lângă investitorii standard de imobiliare şi cei financiari, interesaţi de produsul imobiliar investiţional". Întreaga piaţă s-a maturizat suficient. Există formule juridice de structurare a acestor produse investiţionale.

Ziarul Financiar | 30 septembrie 2026

BUSINESS CONSTRUCT
Piaţa imobiliară trece printr-o schimbare de interes, pe măsură ce investitorii financiari devin tot mai prezenţi alături de investitorii tradiţionali din real estate. Interesul acestora se îndreaptă către produsul imobiliar investiţional şi către modalităţile de "împachetare" a acestuia ca produs financiar. Evoluţia este pusă pe seama maturizării pieţei şi a apariţiei unor formule juridice care permit structurarea unor astfel de produse.

Florian Niţu, managing partner al PNSA, la ZF Office & Rezidenţial Summit

"Constat o schimbare de interes, au apărut pe lângă investitorii standard de imobiliare cei financiari, interesaţi de produsul imobiliar investiţional, de împachetarea produsului imobiliar investiţional. Noi lucrăm cu o serie de astfel de investitori în produs imobiliar împachetat investiţional practic ca produs financiar. Şi e justificat, pentru că întreaga piaţă s-a maturizat suficient. Există formule juridice de structurare a acestor produse investiţionale. Piaţa de capital, la rândul ei, e testată", a spus Florian Niţu, managing partner al PNSA, la ZF Office & Rezidenţial Summit.

Nivelul următor este produsul investiţional, investitorul de portofoliu, un produs în dezvoltare imobiliară, în active imobiliare, împachetate financiar. Asta este o tendinţă care de altfel se va accentua, potrivit lui.

În paralel cu această transformare a modului în care sunt finanţate şi deţinute activele imobiliare, piaţa se confruntă cu o lipsă de ofertă în anumite segmente. La nivel de dezvoltare, nu există suficiente proiecte aflate într-un stadiu care să poată răspunde cererii utilizatorilor într-un orizont scurt. Sunt companii mari care caută mii de metri pătraţi, însă oferta disponibilă pentru următoarele 12 luni nu este suficientă.

"Ce vedem la nivel de dezvoltare este că nu sunt suficiente proiecte într-un stadiu de dezvoltare care să răspundă cererii utilizatorilor. Noi avem din nou câteva companii mari care se uită la mii de metri pătraţi într-un orizont scurt, să zicem, de 12 luni, şi nu există o ofertă adecvată acestei cereri. E o necesitate. Probabil că pe un termen un pic mai extins sunt deja nişte proiecte vizibile şi cu o oarecare rată de certitudine în realizare.  Dar pe un orizont de 12 luni nu sunt disponibili 10.000 de metri de office, de clasa A, pe care să îi poţi ocupa. Deci există o nevoie"

O altă schimbare importantă priveşte relaţia dintre proprietar şi chiriaş. Chiriaşul este descris tot mai mult drept un beneficiar de servicii, iar această schimbare modifică inclusiv perspectiva juridică asupra relaţiei dintre cele două părţi. Contractele de închiriere devin relaţii în care creşte puterea de negociere şi importanţa drepturilor chiriaşului. Spaţiul nu mai este privit doar prin prisma suprafeţei închiriate, ci şi prin serviciile asociate acestuia.

"Chiriaşul de azi este un beneficiar de servicii, înainte de orice. Şi asta este o schimbare fundamentală de paradigmă, inclusiv juridică. Contractele de închiriere care se încheie sunt asocieri între proprietar şi utilizator, cu toate consecinţele juridice care decurg de aici. Creşte în raportul asta puterea de negociere şi mai ales puterea de drepturile chiriaşului în cadrul contractului. Datorită schimbării funcţiunii, el este asociat acolo cumva, un beneficiar de servicii într-un spaţiu public".

El a mai  sublinit că pentru Bucureşti, una dintre problemele majore este situaţia fondului imobiliar din centrul oraşului, unde există cazuri cu probleme juridice istorice dificil de rezolvat. În această perspectivă, municipalitatea ar avea la dispoziţie instrumente precum exproprierea şi parteneriatul public-privat,

"Cred că pentru a face din centrul Bucureştiului ceva similar cu Madridul, ar trebui să utilizeze masiv exproprierea, pentru că nu ai cum să rezolv probleme juridice istorice"

Florian Niţu, managing partner al PNSA:

► Este bine că avem Codul urbanismului. Graţie PNRR-ului s-a întâmplat minunea pe care o aşteptăm de trei ani. Nu speram anul trecut că o să îl avem adoptat, dar iată că presiunea externă favorabilă a făcut ca el să se întâmple.

► Este un pas înainte, este esenţial. Eu sunt optimist în general cu reglementările, pentru că, în fond, e suficient ca ele să existe. Practic, se creează în funcţie de maturitatea pieţei şi maturitatea participanţilor la piaţă.

► Sigur că sunt inadvertenţe. Sigur că sunt contradicţii într-un efort de a consolida trei mari acte, piese legislative pe care le practicăm de 30 de ani. Sunt trei legi acolo care au fost consultate, s-au creat nişte alternanţe tehnice, sunt nişte contradicţii, nişte exprimări mai puţin fericite.

► Nu cred însă că sunt piedici majore sau că aduc, cum e referit acum în limbajul colocvial, o piesă de legislaţie greoaie sau care nu va funcţiona. Sunt optimist, va funcţiona. Sunt nişte inadvertenţe, se vor corecta.

► Ceea ce contează este cum ne angajăm noi, participanţii, în piaţa imobiliară, în general, pe toate nivelurile, cum ne angajăm noi în aplicarea lui.

Autor: Mirabela Tiron
Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 29.09.2026